До 1 июля 2022 года на смену КСК должны прийти объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ), в зависимости от количества жильцов.
С 7 января 2020 года вступил в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Документ предполагает плавный переход от КСК и ПК к ОСИ и ПТ. Изначально планировалось, что уже в 2020 году КСК будут ликвидированы, но пандемия коронавируса внесла свои коррективы и в данном направлении. В итоге сейчас в органах юстиции нашего города зарегистрировано более десяти ОСИ и 50 ПТ. Ответственный орган проводит собрания с жильцами, разъясняет процедуру создания ПК и ОСИ. Кроме этого, по данным специалистов существующие КСК (кооперативы собственников квартир), которые сами не ликвидируются, будут закрыты жилищной инспекцией.
Им на смену придут ОСИ (объединения собственников) или ПТ (простые товарищества). Они будут работать по схеме: один дом — один орган управления — два банковских счета (текущий и сберегательный).
Это альтернатива КСК, при которой собственники сами следят и отвечают за свое жилье.
— ПТ — это простое товарищество, где собственники квартир и нежилых помещений на основе гражданского договора обязуются совместно управлять домом и содержать его. ОСИ — юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Их главное отличие в том, что в ОСИ нужно выбирать и содержать председателя, а также платить за услуги бухгалтеру. Всё это, естественно, за счёт ежемесячных взносов. Соответственно, при ОСИ платежи будут выше. В целях экономии и оптимизации многие будут работать через простое товарищество и доверенное лицо. Принцип таков: после того как собственники оформят у нотариуса доверенности, этот человек сможет заключать договоры с сервисными организациями. Далее следует найти добросовестного сервисника, того же председателя КСК, который займётся обслуживанием дома. Он будет отчитываться перед доверенным лицом ПТ и председателем совета дома, — рассказал в интервью известному в Казахстане сайту член рабочей группы по обсуждению закона в мажилисе, председатель Ассоциации КСК Алматы Аркадий Рубцов.
На первом собрании собственники квартир, нежилых помещений должны выбрать: членов совета дома, которые будут представлять интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума; форму управления объектом кондоминиума либо делегировать такие полномочия о выборе формы управления совету дома.
На собрании избираются: председатель ОСИ или доверенное лицо ПК, ревизионная комиссия (ревизор). Председатель ОСИ избирается из числа собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома и осуществляет функции управления, заключает самостоятельно договоры на оказание услуг с субъектами сервисной деятельности. Он избирается из числа собственников квартир сроком на один год. Размер оплаты труда председателю ОСИ согласовывается на собрании всеми собственниками многоквартирного жилого дома.
Наш корреспондент обратился к представителям ПТ и ОСИ, чтобы узнать, какую работу они проводят с жильцами, какие первоочередные задачи смогли решить и с какими трудностями могут столкнуться другие руководители новых объединений собственников квартир.
ОСИ «Жануя 88» было зарегистрировано в 2020 году одним из первых в нашем городе. Его управляющей стала Людмила Барышева. Она рассказала, как начиналась деятельность ОСИ в пятиэтажном жилом доме на 88 собственников квартир.
− Из 67-68 участвующих в голосовании по листам вопросников все были за выход из КСК и образование своего ОСИ. Против не было никого из участвующих. Кто-то не пришел на собрание, но 100% у нас не бывает практически никогда, чтобы проголосовали. Когда вышел закон, позволяющий выйти из состава КСК и самостоятельно управлять домом, было принято решение создать ОСИ. Мы собрали необходимые документы, зарегистрировались в органах юстиции в ноябре 2020 года и теперь работаем. У нас имеется совет дома, который руководит. В него входят пять человек и председатель. Председатель заключил со мной договор, поскольку я не являюсь владельцем квартиры в этом доме, поэтому я могу работать как управляющий. По договору мы нанимаем дворника, сантехника, электрика. Одной из первоочередных задач ОСИ был ремонт крыши этой весной. В отопительный сезон мы входим по графику, промывку сделали, сейчас завершим сбор и поменяем вентиля и уже готовы подписать паспорта готовности. Чтобы вновь подвести горячую воду к дому, нужны большие деньги, за эти 10 лет коммуникации пришли в негодность. Город подводит трубы до дома, а дальше нужно провести по подвалу трубы, провести коммуникации во все квартиры, хорошо, если замена требуется частичная, но коммуникации простояли без воды длительное время и мы точно не знаем в каком они состоянии. Когда подведем к квартирам там, где жильцы убрали полотенцасушители, им нужно будет самим восстановить. Внутридомовые коммуникации будет делать ОСИ, но это очень большие затраты, мы еще даже примерно не подсчитывали. Сейчас мы только заканчиваем закрывать разовый сбор на крышу и нагружать жильцов такими суммами, а мы примерно подсчитали, выйдет не менее 12-15 тысяч на каждую квартиру. Пока мы не сможем себе такого позволить. Что касается оплаты, в доме четыре больших задолжника, остальные платят нормально. Есть долги в пределах трех-четырех тысяч за два-три месяца, но это не страшно. В основном платят хорошо, потому что видят, какую работу мы за это время проводим, – рассказала Людмила Барышева.
В этом доме управляющий выполняет функции кассира и бухгалтера и получает 20 тысяч тенге, эту сумму она сама попросила, понимая, что больше платить дом не имеет возможности, ежемесячная сумма сбора с квартир при условии 100% оплаты выходит в месяц порядка 120 тысяч тенге. Дворник получает 16 тысяч тенге. Сантехник за 5 тысяч тенге осматривает сети, проверяет коммуникации и если есть проблемы, говорит что нужно сделать, купить и тогда управляющий и совет жильцов после небольшого совещания нанимает сантехника по договоры и рассчитываемся по факту выполненных работ.
ОСИ было создано одним из первых, но имеет хорошее подспорье в виде ОСИ соседнего дома, объединенного общей придомовой территорией. Поэтому в своей работе ориентируются друг на друга и всегда на связи.
ПК «Юность 41» было создано в ноябре 2020 года для пятиэтажного дома в поселке Юность. Доверенное лицо — Музира Смагулова, которая проживает в этом доме с 1983 года.
— В ноябре 2020 года мы открыли свое ПТ. Собрание проводили несколько раз, кворума не было, в итоге по опросным листам обошли каждую квартиру, вели разъяснительную работу, в итоге собрали подписи и создали свое ПК. В КСК платили 20 тенге за квадратный метр, такие же взносы оставили. Мы нанимаем только дворника, платим ежемесячно 15 тысяч тенге. Я без зарплаты до сих пор, хотя когда создавали, я сама предложила работать первые полгода без зарплаты, чтобы мы собрали хоть небольшую сумму, потому что были первоочередные расходы и эта статья расходов не учитывалась. Не все жильцы оплачивают взносы. Некоторые с момента создания ПК не оплатили ни копейки. У нас есть совет дома, в него входят шесть человек инициативной группы: старший по дому, старшие по подъездам. Если что-то нужно, мы вместе решаем вопрос. Бухгалтера нет, собранные деньги храним у одного из жильцов. Если нужно что-то поменять или починить, я беру эти деньги под роспись, потом приношу чеки, и мы эту сумму учитываем. За первый год работы мы провели капремонт в подвале, поменяли трубы холодной воды. Собираемся постепенно делать канализацию. Мы отдельно деньги собирали с каждой квартиры, в счет эксплуатационных пока не получается. Эксплуатационные оплачивают чуть больше 50% жильцов. Сейчас оплачивают активнее, когда мы закончили ремонт, многие, видя нашу работу, начинают потихоньку закрывать долги. В КСК тоже неохотно платили, но они так не работали с людьми, мы стараемся организовывать, ходить по квартирам, все объяснять, — рассказала доверенное лицо ПК «Юность 41» Музира Смагулова.
Новые формы управления домами пока вызывают недоверие у жителей города, многие из которых годами боролись с бездействиями КСК или наоборот, им повезло с управляющей компанией. Но в условиях новых реалий ПК и ОСИ позволяют представителям собственников сделать услуги и проводимые работы более прозрачными, ведь работы оплачиваются по факту их выполнения и все видят результат, знают, сколько средств было собрано.
Виктория ДОНКОВЦЕВА
